《今日朝阳网》独家推介 质疑：三部委《通知》有“硬伤”

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质疑：三部委《通知》有“硬伤”？
作者 李忠民 《今日朝阳网》编辑 云枫

    编者按：2014年10月9日，住建部、财政部、中国人民银行联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，在业内外引起了广泛关注。在一片叫好声中，辽宁省朝阳市住房公积金管理中心高级经济师李忠民却认为该《通知》中存在着不可忽视的“硬伤”。现将他撰写的原文予以发表，期能引起更多专家学者以及社会各界有识之士的深度关注、争鸣与探讨！
 
    “硬伤”就在这里：“为切实维护缴存职工利益，降低贷款中间费用，减轻贷款职工负担，住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。”

    1、它违背了《贷款通则》中的贷款三原则——流动性、效益性、安全性。为什么对用公积金贷款买房的借款人就得要求用最不靠谱的“以所购住房抵押为主”？三部委知道公积金贷款回收有多困难吗？知道各地公积金管理中心每年投入清收贷款本息人、财、物费用吗？知道地方法院能配合你公积金中心去执行抵押物吗？知道这些年来各地住房置业担保公司为公积金贷款的欠款户垫付多少资金至今没有收回吗？

    2、它破坏了我国既定的房贷市场规则。建设部、中国人民银行2000年出台的《住房置业担保管理试行办法》，规定“一个城市原则上只设一家住房置业担保公司，个人住房贷款量大的县(区)可以设立分支机构。”在借款人单位不给担保、个人无资质担保，其他担保公司无权介入住房置业担保，由房地产置业担保公司担保，完成住房公积金贷款投放—收回安全路径，担保公司“责、权、利”结合有何不妥？担保公司不收费他靠什么生存？它靠什么发展？它靠什么维续多年来已承保的住房公积金贷款？
 
我认为：

    1、住房公积金贷款方式靠“以所购住房抵押为主”这条“指导性”道路走不通。2005年1月1日最高人民法院颁布施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”西方国家对于唯一住房有执行豁免的规定，我国强调执行时要为被执行人保留生活必需的财产。“一套住房执行案”在各市法院执行积案中占有一定的比例，因为处理难度极大已经成为瓶颈问题。仅朝阳市住房公积金管理中心在保户数10040户，担保余额20.7569亿元，至今在法院受理87户欠款户，金额147万元，没有执行一户抵押住房。这147万元，不知朝阳市泰运房地产置业担保公司垫付到何年何月，并且额度在不断增加。正是由于有朝阳市泰运房地产置业担保公司的保驾护航，朝阳市住房公积金管理中心连续八年实现住房贷款“零逾期”。实现贷款回收率100%、利息回收率100%、优良资产率100%。

     2、住房公积金贷款方式靠“三部委”“指令性”取消置业担保更行不通。我国住房置业担保公司一旦经营萎缩，业务难以为继，将对多年来承保的住房公积金贷款带来灾难性后果。（辽西某市一家房地产置业担保公司成立不到9年就倒闭，其承保的住房公积金贷款已经成为 “头痛问题”。）各地住房公积金管理中心与房地产置业担保公司的关系是——打断骨头连着筋，靠一纸行政命令岂能割断多年来建立起来的信用保障体系？

     3、目前各地住房公积金管理中心有的迫不得已自己花钱向房地产置业担保公司买担保确保公积金贷款安全，更是成为古今中外金融史“绝版范例”。 在三部委《通知》“精神”指引下，具有中国特色的住房公积金管理中心自己花钱买担保走上了高成本变通弯路。此举宣示了《通知》中的“硬伤”在下面行不通。

     4、至于“取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估”这是早被舆论批臭的借住房公积金贷款巧立名目拉动相关部门利益链条行为，它们不可与住房置业担保收费等量齐观，不可与其他三项陪绑在一起否定。眉毛胡子一把抓的后果是——我国住房置业担保业在三部委《通知》中无辜的躺枪了。

    5、如果说减轻借款者负担的话，住房公积金贷款利率最低，不上浮利率，并且许多公积金中心都实行了用公积金存款对冲借款人每月还贷本息就够了，或者再规定一个全国统一担保费率，何须头脑发热以不顾住房公积金贷款风险为代价——挺而走险，抛弃担保公司，迫使我国住房公积金管理中心的住房贷款“裸奔”走上风险自担的险路？美国“两房”倒闭导致金融危机波及全球难道都忘记了吗？去除糟粕，如果连精华也抛弃，孰轻孰重？美国的金融信用体系比我们完善，还由房贷引发金融危机，我们不能自己摧毁渐已成熟完善的住房公积金贷款秩序，住房公积金贷款只有与住房置业担保“抱团取暖”，才能分散风险、抵御危机、实现共赢。

     三部委《通知》中的“硬伤”是把双刃剑，不但伤及我国基础很脆弱的房地产置业担保公司还伤及我国住房公积金贷款事业。未经科学论证的经不起实践检验的“一刀切”武断地割断了这两个休戚相关命运共同体的血脉，给这两个行业带来了混乱和损害是不可低估的。建议三部委马上对《通知》进行修正，恢复我国住房公积金贷款原有秩序，正本清源，按市场经济规律办事，按金融规律办事，汲取“两房”倒闭教训，否则，必将给我国房地产置业担保公司带来灾难性后果，必将我国住房公积金贷款事业拖入泥沼。这绝非危言耸听！谓予不信，拭目以待！

   （作者简介：李忠民，2002年由朝阳市工商银行调入朝阳市住房公积金管理中心从事信贷、资产保全工作；2008年被朝阳市住房公积金管理中心聘为高级经济师。现任资产保全科长，主持9年资产保全工作。曾被国家人事部选入《中国专家大词典》；被辽宁省总工会评为“自学成才先进个人”；在工行期间其论文连续获得国家“八五”、“九五”科技成果奖，被中国管理科学研究院金融发展研究所聘为特约研究员，在国家、省、市级报刊发表论文百余篇，其中在《中国金融》、《中国投资与建设》等国家级刊物上发表论文50余篇。）
 

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