【今日朝阳网】祥云出岫翁牛特 财星喜耀五彩城

　　现在我来讲第四个问题，也是最后一个问题。我发现今天大家听的特别认真，因为大家都是来买金厅的。最后一个问题也是大家特别关心的问题，甚至是许多人经常问我的问题：是，前五年都给我了，后十年要陆陆续续给我，万一这个商场开不成怎么办？万一它半路不开了怎么办？这确实是个问题，而且是个致命的问题。你想的非常对，也想得非常好。但是这也是我们正想跟大家回答的问题。大家知道，改革开放之后，尤其是2009年之后，普通的住宅地产普遍下滑，许多房地产开发商由住宅改成商业地产，比如说中粮有大悦城，华润建了五彩城，又建了万象城，最著名的万达，在全国各地布局万达广场。一时间风起云涌，商业地产遍地开花。许多城市，比如说唐山，我看过一篇报道，已经建成和正在建的超过10万平米的购物中心128座，唐山的人口比乌丹的多，但是也多不了那么多，所以就造成了一个现象，商业地产，有的干得如火如荼，财源滚滚。但也有的商业地产半途而废，无疾而终。不但给自己造成了一定的损失，也给客户造成了一定的损失。这是整个商业地产界的一种幼稚，一种不成熟。从专家的角度讲，商业地产是一种高收益、高风险、高难度的东西。一句话怎么讲呢？如果是住宅地产是小学生作业，那么商业地产就是博士生论文，你说有多难！说明了什么？商业地产是赚钱，但不是什么时候、什么地方、什么人都能做好，所以在接到鑫宇地产董事长刘洪波先生和张敏女士的邀请以后，我们充满了希冀。在乌丹这么一个地方，在他们这样一个位置，适不适合做购物中心？我们进行了长达2个月的调研走访，在座的各位可能都是我们调研走访的对象，而且不但是乌丹，包括整个翁旗，不但是翁旗，包括赤峰各个旗县的商业地产和商业项目，以及包括辽宁、吉林的相关项目，只要是和我们有可比性的一些县级城市，我们都进行了有针对性的调研。最后得出结论：这是建商业地产的绝版地块，逢天时和民意。为什么这么讲呢？为什么占天时？也就是说在恰当的时间做了对的事儿，这叫占天时。大家知不知道，我们翁旗，是得到了克强总理的高度关注，想让翁旗人都过上好日子的地方，也是诞生了几百个优秀旗委书记、县委书记的地方。而且，我们查阅了相关数据，这里的经济发展突飞猛进，2011年至2014年GDP增长48%，人均可支配收入也接近40%。但是通过我们的了解，乌丹的商业，没有赶上时代发展的步伐，也没有满足日益增长的消费需求。具体说有下面这几个方面。大家对乌丹比我了解，当然我们所有的调研数据都是来自民间，来自各位，大家看看我们统计的准不准？

　　第一个，乌丹的商业体量严重不足，按照专业的研究标准，当一个城市人均GDP达到5000美元的时候，它人均需要的集中商业面积大约在2.5平米左右。大家知道乌丹是整个翁旗的商业重镇，也是整个翁牛特旗的“首都”，他的商业不但承载着整个乌丹10万人口的消费需求，从某种意义上，他还承担整个翁旗近50万人口的消费需求。现在我们暂且抛开整个翁旗所有的商业不说，只就乌丹本身而言，10万人口，10万人口应该拥有15万平的商业面积，应该有25万平米的，那么我们保守一点，就说我们乌丹人需求比较保守，消费不那么超前，我们就说人均1.5平米吧，那么整个乌丹起码需要15万平米的商业。但是大家现在数一数，新世纪商城、隆福生活广场，还有老都市购物商城，加起来才6-7万平，体量严重不足。体量不足，业态就不全；业态不全，管理就落后。

　　第二个，刚才我讲了，业态落后，许多该有的东西没有，该有的业态没有，别说吃喝玩乐购，就是我们最传统的零售业态，比如说服装，在老都市，在隆福生活广场，在新世纪商城，究竟有几家？大量的服饰都流入了街头。而且乌丹还有一个怪现象，比如说你这个衣服是在商场买的，他认为不高贵，你在街铺买的才高贵，因为吴丹最好的品牌都在街铺，不在商场。这和大城市、发达城市，甚至其他的三四线城市背道而驰。比如说珠宝首饰老凤祥、周大福在街上，服装361、劲霸男装在街铺，包括阿迪达斯这样的运动品牌，包括许多儿童服饰这样的品牌全在街铺。连那种需要安全、需要环境、夏天需要清凉、冬天需要温暖的儿童娱乐业态都在街上。那冬天里孩子们怎么玩呢，寒风刺骨；夏天怎么玩，炎炎烈日。另外，沿街的商铺没有统一规划、没有统一管理，你进了这家有空调，那家是暖气，这家是地板砖，那家是铺地毯。这家你进来满面春风，那家是冷若冰霜。或者说你想在这买件衣服，进一家店，就说买男装，就说买双鞋，这家店有，你想去那家就得走另一条街，因为他不集中，不统一管理。我昨天讲了，夏天的时候外面特别热，屋里特别冷。冬天的时候外面挺冷，屋里挺热，你买东西、尤其是买衣服还得换一件衣服，如果夸张一点，比如说买内衣，还得从里换到外。那不感冒才怪呢！所以我们说外面是高天滚滚寒流急，里面是空调微微暖气吹。冰火两重天啊。这种购物没有享受感，只是完成作业。女人都不愿意逛，男人更不想去。许多消费冲动就这么被压抑了。

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