【今日朝阳网】关注天马商铺分享百万红包

摘要：2015年10月11日、11月21日，天马·时代广场先后举行了全球招商和“百万红包大派送行动”启动仪式，北京千城商业地产公司首席顾问、项目总策划丛培生分别发表了精彩的即席演说。他详略得当地介绍了项目的概貌、定位、优势、特点以及相关工作进展情况，以生动鲜活的朴素语言，

关注天马商铺分享百万红包
——天马·时代广场项目总策划丛培生访谈
文/朝阳日报记者刘贵成编辑/云枫

编者按：2015年10月11日、11月21日，天马·时代广场先后举行了全球招商和“百万红包大派送行动”启动仪式，北京千城商业地产公司首席顾问、项目总策划丛培生分别发表了精彩的即席演说。他详略得当地介绍了项目的概貌、定位、优势、特点以及相关工作进展情况，以生动鲜活的朴素语言，以深入浅出的演讲方式，以旁征博引的专业素养，以中西合璧的丰富理论，以承接地气的亲民风格，以令人信服的行业数据，以打动人心的真挚情感，让听者感觉如沐春风，群情振奋，突显了“五洲商贾聚天马，世界转身看朝阳”的恢弘大气，彰显了“全城问计筑天马，国企感恩谢朝阳”的炽热情怀，在社会各界引起了强烈反响！被众多业界人士赞誉为“新形势下朝阳人投资理财的指南”、“简单实用的造富理论”、“给朝阳这个冬天送来了一股强劲的春风”……
为了让更多的朝阳市民了解到丛总的讲话内容，本报记者对丛总进行了专访，现将全文予以发表，以飨读者。

记者：丛总您好！近期以来，天马·时代广场项目越来越引起社会各界的广泛关注。尤其是前不久召开的招商大会，以及本次举行的“百万红包大派送”活动，再度成为全城街谈巷议的热门话题。随着红包派送活动的深入开展，广大市民迫切想系统地了解本次活动的初衷，天马·时代广场项目的有关情况，以及项目推出的新产品、新政策，请您为我们做一下简要的介绍好么？

丛总：好的。非常愿意回答家乡父老提出的有关问题，因为我也是土生土长的朝阳人。18年前离开家乡到海外留学，后来到中央电视台工作，再后来跨界进入地产领域，主攻商业地产。截至目前，接触天马·时代广场项目已经三年了，在这个过程中付出了许多辛苦。曾自以为学贯中西，又在央视工作过，见过一些世面，对做好相关工作有足够的信心。但接触这个项目之后，逐渐觉得有些力不从心。所以在原来的知识基础上，又用心研读了8本专著，可谓日夜苦思。同时，又遍访了世界著名的商业区或商业项目，比如：东京的六本木，巴黎的爱德芳斯，美国的曼哈顿以及香港的铜锣湾等等。从某种意义上讲，天马·时代广场这个项目所有的内容都装在我的心中，就像我有几个儿子一样清楚，甚至就连“他”的身上哪有痦子、哪有斑点我都清楚。因此，我会用心回答你们提出的所有问题。

记者：谢谢丛总。那就请您先谈一谈举办本次活动的初衷是什么？
丛总：大家可能注意到了，这次“百万红包大派送”活动的主题是“全城问计筑天马，国企感恩谢朝阳”。从某种意义上讲，这是我们采取的一个温暖、温情的形式。“全城问计”是我们的目的，“表达感恩”是我们的情怀。
为什么要“全城问计”？主要原因是：我们是要在这里建设以吃、喝、玩、乐、购为主的第四代商业，这在朝阳是史无前例的。既然是要建一个第四代的、朝阳从未有过的、与众不同的商业，仅仅靠专家的智慧、开发商的眼光是不够的，所以我们要问计于朝阳人民，集纳民间智慧。
“全城问计”为什么要带着百万红包呢？这就是一个国企的胸襟与担当。
早在两年前，项目启动之初，我们就在华府万国酒店举行了盛大的项目开启仪式，当场发放了价值600元的红酒1000瓶，当晚还举行了盛大的自助餐晚宴，我们准备了400人，可现场却来了1000人。这之后，我们又相继举办了朝阳市房产艺术节，举办了天马·时代杯朝阳好声音大赛。每逢节假日，我们都会想着朝阳人民，都会用我们的方式表达我们的爱意与温情。春节期间，我们邀请所有客户共庆佳节，发放粮、油等节日用品。中秋节策划了“情满中秋·感恩有你”活动，分三波发放“稻香村”高档月饼1500盒。不久前，我们又举行了全球招商大会，再度传递了一些利好消息。因此大家说，作为天马时代广场的业主是幸福的。
此次活动以问计为目的，但是我们想通过这种温情、这种感恩，向一贯支持我们项目、一贯支持国企昊融集团的朝阳市民们，表示真诚的感谢和感激。这一切，就是我们发起“百万红包大派送”活动的初衷。
总之，通过“全城问计”，我们想把百万红包发送到更多的朝阳人手里，同时要把更大的红包发送到了解天马·时代广场项目，能够为天马·时代广场项目出谋划策的一些智者、能者、参与者手里。最近，大家从各类媒体上可能关注到了我们的活动规则，从某种意义上讲，小奖凭运气，大奖凭智慧。而且这个智慧并不是太难的考题。只要你关注我们的项目，只要你认真阅读我们所有的宣传品，可以说基本上没有难题。

记者：接下来，请您为广大读者简要介绍一下天马·时代广场项目情况，以及该项目将给朝阳市民带来哪些利好消息？
丛总：好的。天马·时代广场坐落在珠江广场旁，占地面积5万平米，总建筑面积近30万平，总投资额15亿，投资方是国企昊融集团。这是朝阳首席30万平地标级城市综合体。什么是城市综合体？就是城中之城，是一个相对独立的小社会。也就是说你可以在这里工作，在这里学习，在这里消费，在这里居住。换言之，天马·时代广场这个项目，有住宅，有底商，有商街，有公寓，有写字楼，有办公SOHO，还有购物中心。这里有1000个产权商铺，你可以投资做房东；这里有500个经营店铺，你可以在这开店做老板；我们还有近200个国内外知名品牌，你可以加盟做连锁；我们仅购物中心一处，就能提供近4000个就业岗位，你可以在这里就业做白领，做金领；我们这里是满足全朝阳340万人口的全家庭消费主场，所有的朝阳人都可来这里消费做上帝。以上这些，就是天马·时代广场带给朝阳人的五重利好。

记者：据我们了解，很多市民对你们新推出的1000个产权商铺感兴趣，但又对你们的广告语“买个天马铺，躺着都赚钱”有所疑虑，您能给大家解释一下么？

丛总：大家都知道，天马·时代广场项目实施两年来，我们的住宅项目已开盘，底商也已经售罄，商街大卖，公寓、写字楼、办公SOHO，也出现了半夜排队，走后门交款这种火爆的局面。现在，仅剩下最后一个、也是最重要的一个产品，就是我们购物中心的1000个产权商铺，我们也可以把它称之为产权“金铺”。目前，已经有2400多人抢铺登记。

关于1000个产权金铺的所有内容、所有信息，应该是持续一个月的“百万红包大派送”活动离不开的主题。如果把我们整个项目的七种业态比喻成一个太阳系的话，购物中心显然就是太阳，是我们项目的重中之重，居于王者的地位。这1000个产权金铺，最大的上千平米，最小的十几平米，主流的面积是50至80平米，目前均价不足15000元1平米，除去售后返租后前五年一次返还30%，折10000元1平米。最便宜的商铺不足7000元/平米，低于我们的部分住宅。

我们这次推出的产权商铺，是为朝阳人量身定制的。全部实行15年售后返租，非常适合投资。那么什么是售后返租呢？这是我们要弄懂的一个重点问题。售后返租，简单讲，就是我把房子卖给你，你再把房子租给我。租给谁？租给开发商，也就是说你只管做房东，收房租，别的不用你管了。租多少年？15年。如何给你租金？如何返还？前五年，平均每年6%，加起来30%，一次性在你房费里返还，也就是说这一部分你就不用交了，房价就地打了7折；第二个5年，每年7%，逐年返还；第三个五年，也就是最后一个五年，每年8% ，逐年返还。
这样一说，大家都会算这个帐，是不是“躺着就赚钱” 呢？
记者：您刚才讲，已有2400多人进行了抢铺登记，说明这个返租政策得到了大家的充分认可、甚至是追捧，您能具体谈一下这种政策的设计，都有哪些鲜为人知的特点么？
丛总：我们在缜密调研的基础上，对各方信息进行分析后认为，这种销售模式或政策，主要有5个特点，也可以简单地概括为“三低两高”：
第一个特点：超低的价格。作为一个产权金铺，价格低于我们的住宅。刚才讲了，我们的均价是15000元1平米。但价格偏低的部分商铺，它的价格有的还低于10000元1平米，比如说9800元。前五年的30%一次返还，相当于给你打了个七折，那你只需付7000块钱。天马·时代广场所处的位置是珠江广场，这里可以说寸土寸金，我们的住宅均价都超出了6300元，我们最好的楼王，4号楼每平米均价8000元，8号楼、3号楼个别好的楼层均价都超过7000元。由此可见我们产权金铺的价格，还不如我们一些住宅的价格。仅就现象来看，大家都明白，住宅是3米的层高，但是我们购物中心的空间高度是5.7米，你多占了水泥，多占了钢筋，多占了产权的面积，产权的空间，这是最吸引人的地方，因为价格代表着产品的性价比。
第二个特点：超低的首付。假如说你买了一个50万元的产权商铺，正常你应该付出50万元。但是我告诉你们，如果你有一个科学的投资方式，你可以贷一半儿的款，银行提供一半儿的按揭，也就是说，你贷50万，还剩50万。这50万，因我们当即返还30%，你只剩20%，也就是说，50万的产权商铺，通过采取灵活的投资方式，你只需要付10万元，就可以锁定一个50万的产权商铺，可见门槛之低。可能有人说了，我没有那么多钱投资，但是我告诉你们，我们最小的商铺价格在10万元左右，你的首付只需要2万元。在当今社会，2万元其实就相当于男人的小金库，女人的私房钱。
第三个特点：超低的风险。在售后返租的15年内，你所投入的10万也罢，20万也罢，100万也罢，我们都以105%的标准返给你，你坐地就落下一个产权商铺。而且这个产权商铺，即便是原价，你就当他是加倍的收益。而正常的是，一个15年后的产权商铺，不可能是原价。我经常给大家举朝阳一个茶楼的例子，那是我一个朋友在10年前买的。当年39万买的，现在有人给他370万都不卖。15年，作为一个产权商铺，他的价格应该是上涨三倍。也就是说，你现在投入20万，你那时候可能会得80万。如果你是采用首付20%的这种模式，你可能得到更多的倍数。有人可能要问了：这种投资有无风险，如果你到时候不给我钱怎么办？大家关注这个问题是必要的，但我要认真而且严肃地告诉你：在这里，不可能发生这种事！这是朝阳目前唯一的国企开发商。上次，我在招商大会上讲了，嘉义地产公司不给你钱，你可以找昊天公司；昊天不给你钱，你可以找昊融集团；昊融不给你你找国资委——因为这是国企！国企的担当和实力，非普通民营企业可比。

第四个特点：超高的收益。我刚才讲了，我们售后返租15年，前五年6%，中间7%，最后5年8%，平均下来每年是7%，售后返租15年总回报是105%。虽然我们经常讲回报率是7%，但是审计局一位作风严谨的领导跟我说：“丛总你算错了，那不是7%，那应该是10%。”他进一步解释说：“假如我在你这里投资100万元，一年的投资回报是多少？那当然是7万元了。7万元除以100万元，是7%。但是，前五年的钱你根本没让我掏，我也根本没投入，只投入了70万，你用你这7万元除以我这70万元，实际上我的回报率是10%啊。”按他的算法，真实的投资回报率是10%。比方说你拿70万现金，如果按照我刚才说的那种方式，你再采用银行按揭，然后你再交20%的首付，大家想一想，比如说一百万的铺子你只需要交20万，但是每年我给你的回报仍然是7%，是7万元。用7万元除以20万大家算算是多少钱？是多大的比例呢？应该是35%啊！

第五个特点：超高（值）服务。怎么说是超高（值）服务呢？我们这个产权商铺售后返租15年，在15年的期间内，包租、包管、包服务。许多投资者，不管是投资住宅的还是投资商铺的，可能都有一个苦恼，就是房子我买了，但怕租不出去；租出去了，怕要不来房租；要来房租了，怕今天找我修暖气、明天修水管、后天修电灯。但天马·时代广场1000多个产权金铺却没有这些麻烦，返租期间，全由天马·时代广场管理人员来管，由戴德梁行来管。
总之，我们的千席产权金铺，在较短的时间内，抢铺登记为什么超过2400多？主要原因就在于两点：第一是销售政策和销售价格；第二是产品本身和这个产品的背景。
记者：我们注意到，您曾经在招商大会上讲，作为一个商业地产项目，它的成功有三个要素：天时、地利、人和。请您在此简要解释一下具体内涵好么？
丛总：好的。这里我简单地回顾一下，我们为什么占天时呢？大家知道在2008、 2009年的时候，全国商业地产风起云涌，如雨后春笋般出现，有很多城市，如唐山，在短短几年内涌现了120座购物中心。离我们最近的盘锦，人口不如我们多，整体消费力也比不上朝阳，最近几年却出现了10座购物中心。在朝阳，继商业城、兴隆大家庭之后，已经有近8年的时间没有新的商业体出现了，朝阳的GDP已经增长了若干倍，我们的消费水平、消费能力、时尚理念都已经前进了一个时代了，但是朝阳人却没有等到新的商业体出现。我们这个新的第四代商业体出现，可以说恰逢天时。

接下来我再说说地利。大家都知道，商业地产的地理位置是非常重要的，李嘉诚曾经讲过，决定商业地产价值的第一是地段，第二是地段，第三还是地段。天马·时代广场的地段位于珠江广场。我曾经讲过，我们的朝阳大街就相当于北京的朝阳街，我们的珠江路就相当于北京的东三环，珠江广场的位置就相当于北京的国贸。而北京的国贸是全中国地皮最贵的地方，是商业地产投资潜力最大的地方。对朝阳来说，这里也是朝阳最具投资潜力的地方。为什么说这里寸土寸金？因为在我们的周边，目前就有10所中小学校，有14所金融机构，有19家事业单位，28座高端大型社区，20万高端消费人群。给20万消费人群提供商业，给这样的商业做房东，是每一个投资者的机会与运气。另外，除了环绕在我们周边的20万高端人群，我们自己的小区，还有自我造血功能，因为我们是一个城市综合体，我们这里的住宅区，能够居住3000人。而能够居住在我们小区，能够掏得起七、八千元1平米房价的，必然有足够的消费能力。此外，在我们购物中心顶上，有36000平米的写字楼，按专业估计，至少有3000人就业，而我们整个购物中心起码能容纳4000人就业，加起来就是1万人。这1万人吃在这里、玩在这里、住在这里，是我们购物中心的常客，是主流消费群体，而且他还会呼朋引伴。既然他在这里居住、工作和生活，他就愿意在这里吃饭、会朋友或进行其他消费。天然的地理优势，再加上后天的忠诚人群，成就了天马·时代广场不可多得的商业王者地位。
最后再说说人和。提到人和，就不得不提到我们的开发商。有些人为什么不相信我们派送的百万红包是真的呢？当初，也有人不相信我们会发1000瓶红酒给市民，其中包括根本不买我们房子的普通人。但为什么每次我们的产品开盘都如此火爆？许多专业人士羡慕我们，许多代理机构嫉妒我们，说你们也太牛了，地产形势如此低迷，经济形势如此不好，人们的投资心态如此谨慎，你们为什么卖什么火什么？我告诉大家一个秘诀：我们只做我们该做的事，产品好才是真的好！套用那句广告语说“天马·时代广场的营销做得好，不如天马·时代广场的产权金铺好！”为什么会有这么好的产权商铺？为什么会有这么好的销售政策？为什么会有这样惊人的价格？因为和普通民营开发商不一样的是，作为一个国企开发商，它不但要搞活一个企业，还要搞活一方经济，要服务一方人民。它不但要注重自身的经济效益，还要注重一方的社会效益，这就是他们的初衷，这就是他们的胸怀。另外，我还告诉你，作为天马·时代广场这个项目，早在八年前我们就拿到了这块地。当年的地价，当年的房价，非今日可比。以当年的地价来衡量今天的房地产市场，我们具有绝对的价格优势，也就是说我们现在怎么卖都赚钱，只是赚多赚少的问题。
基于以上几点，国企开发商，它真的能给我们带来许多利好，能给朝阳人民一个性价比特别高的产权金铺，这就是天马·时代广场每次开盘必火的根本原因。

记者：目前，从我国的宏观经济形势来看，许多领域依然是寒意阵阵、不容乐观。特别是房地产市场，总体上还是处在持续走低的状态。在这种情况下，很多市民对究竟如何投资、如何理财普遍感到有些茫然，您能否结合自己的工作实践，帮助家乡人支支招么？
丛总：实际上，我也是在前进中摸索，在困惑中学习。我就把自己掌握的一些情况，以及对有关问题的认识、感受说出来，仅供大家参考。
根据朝阳银行公开的数字，朝阳人的存款现在已突破400亿，锦州银行已突破3000亿。为什么会出现大量的资金都存进银行这种情况呢？就因为做什么什么难赚钱，投什么什么难盈利。所以，在这种情况下，有个好的投资渠道，一个好的投资产品，大家一定会热情拥趸。从专业的角度来讲，每一个国家、每一座城市，他们的GDP超过5000美金的时候，就进入了全民理财时代。什么是理财呢？理财就是把你的钱规划好，就是过日子。相对于南方人来说，北方人不好理财，不好投资；相对于外国人来说，中国人不好投资，不好理财。一个规律就是：北方人存钱给银行，南方人去银行贷款，去花、去投资，所以大体上北方人比南方人过得穷。我们存钱给美国人花，美国人却比我们过得滋润，过得好。为什么？理念差一步，生活差两步。美国人有钱干什么？或者我们家里有了钱干什么？过惯了太多的贫困生活，我们已经习惯了没钱的时候怎么去挣钱。但有钱的时候如何去投资？如何让钱赚钱？对于我们来说没有经验。因此，投资理财方式比较多元，也比较初级。归纳起来，我们朝阳人的投资理财基本有以下七种方式：

第一种：深藏不露，自食苦果。我们有许多农村的朋友，早先好把钱放到柜子里，缝进被子里，藏在水缸底下，埋在粮食袋子里，甚至是藏在灶膛里，一不小心丢了、找不着了、烧了、毁了，空留遗憾。过去，这样的理财悲剧发生的还少么？
第二种：借钱难还，自我贬值。比方说你现在有10万块钱，借给亲戚朋友，结果借了不还，多借少还，整借零还，还有的干脆不还。你如果催着要，到时候人得罪了钱还是不还。等你全部拿回来的时候，10万块的购买力也就相当于三、五万了。
第三种：存进银行，幻想增值。这是目前极大多数朝阳人普遍采取的方式。为什么存银行呢？一般都认为存银行保险，因为认为银行不会倒闭。但我告诉你，那样的时代已经过去了，首先银行也是企业，也允许倒闭。其次，银行现在的利息，“双降”之后的定期存款利息，一万元一年的收益是150块钱，那就是1.5%，如果你是存活期，年利息仅35元，基本相当于付利息。也就是说GDP的增长、通货膨胀的速度，你是撵不上的。你的钱越存越少，存着存着你就成了“中国的老太太”（这里是说“一个中国老太太和一个美国老太太的故事”：一个中国老太太和一个美国老太太进了天堂，中国老太太垂头丧气地说：“唉，过了一辈子苦日子，刚攒够钱买了一套房，本来要享享清福啦，可是却来到了天堂。”美国老太太却喜滋滋地说：“我是住了一辈子的好房子，还了一辈子的债，刚还完，这不，也来到了这里。”）。
第四种：购买金银，企盼升值。我的老家也是朝阳的，我的父母也是这么理财的——有点闲钱就去买金银，买首饰。“钻石恒久远，一颗永流传！”但是如果哪天找不到了，就啥也没有了。也就是说你喜欢买金子，可以作为一种投资手段，但这个还是不科学的。因为金、银的价格，忽涨忽落，忽高忽低，难以把握恒定的规律。
第五种：购买股票，大玩心跳。股票这个东西一夜可以暴富，一夜也可能血本无归，大家都知道这个玩的就是心跳。据业内人士讲，中国的某些股票就像赌场，忽而5000点，忽而2000点，有点像玩过山车，你昨天还活力万丈，今天就有可能感觉坠入冰窖。甚至有的股票，如果有内幕操控，那还不如赌场呢。
第六种：高利借贷，拉升风险。现在，听说朝阳民间的高利贷很盛行，这个现象好像不亚于南方。哥们、朋友信誉好的三分利，大一点的五分利，高的有一毛钱的利。大家想一想：做什么买卖能赚一毛的利？一毛的利也就是说，一年的给你的是120%，但凡有出路，他能从亲戚借，跟朋友借；但凡有实力，他会从银行借。银行不借，亲戚朋友不借，你说他这个人有信誉么？但凡他能花一分借，为什么要花一毛从你这借？多半是借了不想还啊。许多人在这里吃了大亏。
第七种：购买房屋，选准产品。买房子让许多人赚了钱，尤其是北京、上海、广州、深圳这样的大城市。我有一个张姓的朋友，他曾经在2005年前后，先后花了200万，在北京长安街上三环内、二环外，陆续买了10套100多平的房子。因为那时候的首付才是20%，他用200万元买了价值2000万元的10套住宅。现在值多少钱了呢？大家知道么，那可是黄金地段，10万元1平米!因此，这些房子现在的价值基本上是一个亿。他看我天天跑朝阳忙乎业务，就跟我开玩笑说：“你看你天天朝九晚五地跑来跑去，你看我我天天睡觉睡到自然醒，数钱数到手抽筋。”也就是说，当年他200万的投入，现在他有1个亿的收益，这就是他采用资金杠杆的成功之处。

这里我想多说两句，这位张先生的投资方式，在朝阳适合不适合呢？此时此刻适合不适合呢？朝阳跟北京能一样么？首先我们必须看到，这个时代跟他投资的那个时代的确有差别。所以说在朝阳投资住宅，一定要谨慎。投资住宅，一般有两个收益：一个是房租涨价，一个是靠日常的房租。在咱们朝阳，你只能靠房子涨价，平常的租金还不够你装修费呢，而且还经常租不出去，因为朝阳没有那么多的流动人口啊！但是，投资买商铺却是一个更好的选择。有一位女士，她也是到我们这儿来买商铺的，前天她跟我讲，她曾经在几年前购买了新华广场的那个地下商街，她选的位置可能比较好，两个18平米的铺子可能花了不到60万买的。你知道现在年租金多少钱么？30万！当时花了60万买的两个小型产权商铺，还是地下商铺（当然位置比较好），现在30万的年租金，投资回报率是50%，这还不能说明问题么？但是，买产权商铺，也要讲究，必须选对一个可靠的开发商、可靠的项目、可靠的产品。

记者：丛总，感谢您接受我们的采访。关于这次“全城问计筑天马，国企感恩谢朝阳百万红包大派送”活动，您还想对广大市民说什么心里话么？

丛总：衷心希望社会各界朋友积极参与到“百万红包大派送”活动中来。我们这个活动将会持续到2015年12月20日左右，而且一定会高潮迭起。希望大家在为我们献计献策的同时，能够多得红包、多得大红包，把开发商的这种感恩之情通过我们的红包传递到千家万户，传递到更多朝阳人的心中。更希望各界有识之士，能够在充分了解天马·时代广场项目的基础上，投资抢购产权商铺，我们一起发财，共同发展！

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