观点·争鸣
三部委发出《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》再添两处“硬伤”
文/李忠民 编辑/立军
2014年10月9日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。2015年3月24日，我写了一篇题为 “三部委发出《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》有‘硬伤’”的文章，先后被《住房公积金研究》（2015年第5期）、《住房保障与住房公积金》（2015年4月5日）和《住房公积金通讯》季刊（2015年第2期）采用、刊发。
近期，结合各地出台的住房公积金贷款政策细则，我重新研读了三部委《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，又发现两处“硬伤”——“……一、合理确定贷款条件。住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。二、适当提高首套贷款额度。……”
由于三部委对第三套购房出台了“一刀切”的拒贷政策，全国各地公积金管理中心不管处于哪线城市、不管房屋是否严重过剩，均在照搬《通知》精神，“宁可错杀三千，绝不放过一个”。不但教条地对第三次公积金贷款说不！即便是对第二次公积金贷款也起到了殃及池鱼的效果。同时，由于设置多重门槛，提高首付款额度，降低贷款比例，也无可避免地波及到了首次公积金贷款。
三部委《通知》指出“住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房”。何为“改善型普通自住住房”（据了解：第二套改善型普通自住住房一直没有十分严格的定义，从文字意义上解释，是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，出于改善自己现在的居住环境的原因，想再买一套普通住房自己居住，称之为第二套改善型普通自住住房。相应的购买第二套改善型普通自住住房的客户，即为改善型客户）？叫基层公积金管理中心如何把控？如何制定实施细则？目前，一些公积金管理中心采取了提高二套房首付比例，把超过90平方米住房贷款申请排除在“改善型普通自住住房”之外，降低贷款额度等措施明显缺少调查研究和现实依据。而首套房虽然没有定下“框框”，却在逻辑上无形设置了诸如：购房面积、质量、价格、贷款额度不得超过“改善型普通自住住房”的门槛。这与《通知》上要求的“适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度”相矛盾。
“房子是用来住的，不是用来炒的”。对3-4线城市而言，一般很少有炒房之虞，因为房子多的是。房交会频频出台优惠政策，交易仍然冷冷清清，一些新开发的小区空置房屋触目皆是。因此，靠出台“不得向购买第三套住房家庭发放住房公积金个人住房贷款”来抑制炒房，抑制房价，似乎是开错了药方。基层公积金管理中心盲目跟风，导致购买第二套住房甚至首套住房的借款人躺枪。南方高温上火，结果是北方跟着吃药降温。
在此，我想到了中国人民银行自1998年5月9日颁布的《个人住房贷款管理办法》第三十六条“个人住房贷款不得用于购买豪华住宅。” “豪华住宅”如何界定？在北京市，一套100平方米的普通住宅，在辽宁朝阳市可以买一套别墅。现在可以跨市贷款买房，难道用同样的资金在大城市就可以贷款买普通住宅，到小城市就不能贷款买别墅？这是什么心态？什么逻辑？难道我们的政策制定者在强制购房者即使有条件也得住普通住宅？想住“豪华住宅”贷款没门？！这样的条法是否合情、合理、合法？人性化在哪里？以此类推，对不符合“改善型普通自住住房”设定门槛，同样是这一固化思想体系的沿承，也可以视为一种霸王条款。三部委《通知》要求第二套房必须买“改善型普通自住住房”的思想方法与中国人民银行1998年5月9日颁布的《个人住房贷款管理办法》第三十六条“个人住房贷款不得用于购买豪华住宅”如出一辙，简直就是翻版。
1998-2014年，沧海桑田，我国人民住房发生了翻天覆地的变化，中国已是世界第二大经济体，中国人住房需求以东北四线城市为例——年轻人结婚首套房一般都会达到或超过90平方米（90平方米电梯楼房去掉20%多的公摊面积，还能剩多少套内面积？）但是三部委在改善人民住宅思维上未能与时俱进——未能与民众需求合拍。连二套房都设限为“改善型普通自住住房”。难道第一套要人家买“保暖型普通自住住房”吗？这让很多人情何以堪！
为什么买二套房就必须按“改善型普通自住住房”定位？让购房者如何把控？为什么借款人有经济实力、有偿还能力，也要购买“改善型普通自住住房”？同样三部委发出《通知》中的“住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。”更是不得民心的霸王条款。老百姓改善住房需求是挡不住的，第二次买房也不会按三部委定的调子选“改善型普通自住住房”，第三次贷款买房更是挡不住的！能第三次公积金贷款买房的都是优质客户，商业贷款完全可以解决，然后支取公积金全部存款，住房公积金管理中心鸡飞蛋打——息源没了！公积金存款没了！民心没了！商业银行乐了！（商业银行住房贷款就没有三次购房就不贷款的门槛，更没有隐形门槛——第二次买房必须是“改善型普通自住住房”。）
富裕起来的中国人不但要买第三套住房，还要买车库、网点。有条件的甚至一步到位——有高档房子，为什么要买普通房子呢？折腾不起。买房是百年大计，“好房子一套就够了”。
《通知》中这两处“硬伤”中存在三个门槛，不利于拉动经济、不利于改善民生。更与《通知》中“为提高住房公积金个人住房贷款发放率”初衷背道而驰。出台住房公积金政策一定要以惠民为本。大城市有病，不能让小城市跟着吃药。1-2线城市房地产过热，不能让本已低迷的3-4线城市房地产雪上加霜。换言之，就是不能搞“一刀切”。
三部委《通知》要求“住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房”。这里所指的“改善型普通自住住房”存在概念模糊，而“首套自住住房”受“改善型普通自住住房”影响，又出现了无形门槛。这样笼而统之地出台政策，基层公积金管理中心在具体操作上将难以掌控，极易出现偏颇。各地公积金管理中心应结合本地实际以最大程度的降低门槛和保障群众利益为出发点，在框架内进行合理的政策延伸，尽快拿出中看又中用的具体办法，让群众尽快实现理想的住房梦（而不是“改善型普通自住住房”），从而推动当地房地产业健康发展。
（注：近期，此文已在《住房公积金舆情》《住房保障与住房公积金》《兰州住房公积金》上同步发表。）
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